O SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário foi instituído pela Lei nº 9.514/1997 com a finalidade de promover o financiamento imobiliário em geral, permitindo que as operações sejam realizadas em condições de mercado pelas instituições autorizadas.

Diferentemente do SFH – Sistema Financeiro da Habitação, o SFI possui maior flexibilidade contratual e pode atender operações que não se enquadram nas regras específicas do SFH.

Atualmente, o SFH admite imóveis com valor de avaliação de até R$ 2,25 milhões. Operações que ultrapassam esse limite, ou que não atendem a outras condições do SFH, podem ser estruturadas dentro do SFI, conforme as políticas e linhas disponibilizadas pela instituição financeira.

Para que serve o SFI?

O SFI foi desenvolvido para ampliar as possibilidades de financiamento do mercado imobiliário.

Dependendo da instituição financeira e da modalidade contratada, pode ser utilizado em operações envolvendo:

• aquisição de imóveis residenciais;
• imóveis de maior valor;
• imóveis comerciais;
• aquisição para investimento;
• construção;
• terrenos e empreendimentos;
• crédito garantido por imóvel;
• operações estruturadas para pessoas físicas ou jurídicas;
• outras operações imobiliárias não enquadradas no SFH.

A análise é realizada individualmente, considerando o imóvel, o valor da operação, a capacidade financeira do interessado, as garantias e as regras internas da instituição financeira.

Como funciona um financiamento pelo SFI?

O procedimento pode variar entre os bancos, mas normalmente passa pelas seguintes etapas.

1. Simulação e análise inicial

O primeiro passo é identificar:

• valor do imóvel;
• valor disponível para entrada;
• montante pretendido de financiamento;
• renda dos compradores;
• prazo desejado;
• finalidade da aquisição;
• capacidade de pagamento.

Nesse momento é possível realizar uma simulação inicial para conhecer aproximadamente as condições da operação.

A simulação, entretanto, não representa aprovação definitiva do financiamento.

2. Análise de crédito

Em seguida, a instituição financeira realiza a análise do interessado.

Normalmente são verificadas informações como:

• renda;
• patrimônio;
• histórico financeiro;
• comprometimento da renda;
• operações de crédito existentes;
• composição de renda;
• capacidade de pagamento;
• situação cadastral dos participantes.

Quando se tratar de empresa, também poderão ser analisados documentos societários, faturamento, balanços e capacidade financeira.

3. Apresentação da documentação do comprador

Após a análise inicial, serão apresentados os documentos solicitados pela instituição financeira.

Para pessoa física, normalmente podem ser exigidos:

• RG ou CIN;
• CPF;
• comprovante de residência;
• comprovantes de renda;
• declaração de Imposto de Renda;
• documentos relativos ao estado civil;
• certidão de casamento ou união estável, quando aplicável;
• documentos do cônjuge ou demais participantes da operação.

A relação poderá variar conforme o banco e o perfil da operação.

4. Análise do imóvel

O imóvel também precisa passar por análise.

A instituição financeira poderá verificar:

• matrícula atualizada;
• titularidade;
• existência de ônus;
• alienações;
• hipotecas;
• penhoras;
• indisponibilidades;
• averbações;
• área registrada;
• situação da construção;
• documentação municipal;
• situação do vendedor;
• regularidade jurídica e registral.

Esse é um ponto particularmente importante.

A aprovação financeira do comprador não significa automaticamente que o imóvel será aprovado para financiamento.

5. Avaliação do imóvel

A instituição financeira normalmente realiza uma avaliação do imóvel que será dado em garantia.

Essa avaliação tem importância porque ajuda a instituição a determinar o valor considerado adequado para a operação e a relação entre o crédito concedido e a garantia oferecida.

O valor encontrado pelo avaliador do banco pode ser diferente do preço negociado entre comprador e vendedor.

Por exemplo:

Valor negociado: R$ 3.000.000,00

Valor avaliado pelo banco: R$ 2.800.000,00

Dependendo das regras da instituição financeira, o percentual de financiamento poderá ser calculado tomando como referência o valor considerado pelo banco.

Por isso, o comprador deve estar preparado para eventual necessidade de aumentar o valor da entrada.

6. Análise jurídica da operação

Além da avaliação física e mercadológica, é realizada a análise documental e jurídica necessária à aprovação do imóvel.

Podem ser exigidas certidões e documentos relacionados:

Ao imóvel

• matrícula;
• certidão de ônus;
• IPTU;
• documentação cadastral;
• condomínio;
• habite-se, quando aplicável;
• averbação da construção;
• outros documentos específicos.

Ao vendedor

Podem ser solicitadas certidões e documentos destinados a verificar situações capazes de interferir na segurança da operação.

É justamente nesta etapa que uma Due Diligence Imobiliária independente pode trazer uma camada adicional de segurança ao comprador.

A análise realizada pelo banco tem como finalidade principal verificar se a operação atende aos critérios da própria instituição.

Já a Due Diligence do comprador deve analisar o negócio sob a perspectiva dos seus interesses patrimoniais e jurídicos.

7. Aprovação do financiamento

Com comprador e imóvel aprovados, a instituição financeira apresenta as condições definitivas da operação.

É fundamental conferir:

• valor financiado;
• taxa de juros;
• prazo;
• sistema de amortização;
• indexador;
• seguros;
• tarifas;
• Custo Efetivo Total – CET;
• valor das primeiras e últimas prestações;
• possibilidade de amortização antecipada;
• condições da garantia;
• consequências do inadimplemento.

No SFI, as condições financeiras possuem maior liberdade de contratação, respeitadas as disposições legais e regulamentares aplicáveis.

8. Assinatura do contrato

Após a aprovação, comprador, vendedor e instituição financeira assinam o instrumento da operação.

A Lei nº 9.514/1997 permite que os atos e contratos abrangidos pela legislação sejam celebrados por escritura pública ou instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Isso significa que, em muitas operações financiadas, o próprio contrato bancário serve como instrumento para aquisição e constituição da garantia.

9. Alienação fiduciária

Uma das principais garantias utilizadas no financiamento imobiliário é a alienação fiduciária.

Nesse modelo, o comprador é denominado fiduciante e a instituição credora é denominada fiduciária.

O comprador permanece com a posse direta e utilização do imóvel, enquanto a propriedade fiduciária é constituída em favor do credor como garantia do financiamento.

A propriedade fiduciária nasce juridicamente com o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Esse registro é essencial.

Assinar o contrato não encerra o procedimento. O contrato precisa ser registrado.

10. ITBI, despesas e Registro de Imóveis

Antes ou durante a etapa de registro, poderão existir despesas relacionadas a:

• ITBI;
• Registro de Imóveis;
• emolumentos;
• certidões;
• avaliação bancária;
• tarifas previstas na operação.

A forma de cobrança e os valores variam conforme o município, o estado, a instituição financeira e as características do negócio.

Depois de cumpridas as exigências, o contrato é apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis.

Com o registro, ficam formalizadas a aquisição e a garantia fiduciária de acordo com a estrutura do negócio.

11. Liberação do valor ao vendedor

Após o registro do contrato e o cumprimento das condições exigidas, a instituição financeira realiza a liberação dos recursos conforme previsto na operação.

Normalmente existe uma composição entre:

Recursos próprios do comprador + valor financiado = preço da compra.

É importante que o contrato de compra e venda estabeleça claramente:

• valor da entrada;
• valores já pagos;
• valor financiado;
• momento da liberação;
• responsabilidades de cada parte;
• consequências de eventual não aprovação ou atraso.

12. Pagamento das prestações

Com o financiamento contratado, inicia-se o pagamento de acordo com o sistema de amortização e as demais condições estabelecidas.

A prestação pode envolver:

• amortização;
• juros;
• seguros;
• atualização monetária, quando aplicável;
• outros encargos previstos contratualmente.

O comprador deve analisar não apenas o valor da primeira prestação, mas o custo total da operação ao longo dos anos.

13. Amortização ou quitação antecipada

Durante o financiamento, o devedor poderá, conforme as condições aplicáveis, antecipar pagamentos.

A amortização pode permitir:

• redução do saldo devedor;
• redução das prestações;
• redução do prazo;
• quitação antecipada.

É importante solicitar ao banco uma simulação antes da amortização para analisar qual alternativa produz melhor resultado financeiro.

14. Quitação e cancelamento da alienação fiduciária

Após a quitação integral do financiamento, o credor fornece o documento necessário para permitir o cancelamento da garantia.

O procedimento deve ser levado ao Registro de Imóveis para que seja cancelada a propriedade fiduciária existente na matrícula.

Somente depois dessa etapa a matrícula ficará sem aquele gravame decorrente do financiamento.

O que acontece se o financiamento não for pago?

Este é um dos pontos mais importantes do SFI e dos contratos garantidos por alienação fiduciária.

A alienação fiduciária possui um procedimento específico previsto na Lei nº 9.514/1997, posteriormente alterada, inclusive pela Lei nº 14.711/2023.

Diante do inadimplemento, poderá ser iniciado procedimento perante o Registro de Imóveis para constituição do devedor em mora.

Cumpridas as exigências legais e não regularizada a dívida, poderá ocorrer a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Depois da consolidação, a legislação prevê procedimento de leilão público do imóvel. O art. 27 da Lei nº 9.514/1997 estabelece atualmente que o credor promova o leilão dentro do prazo legal contado do registro da consolidação.

Por isso, alienação fiduciária não deve ser tratada como uma cláusula contratual comum.

Ela representa uma garantia efetiva do financiamento.

SFI não significa apenas imóvel acima de R$ 2,25 milhões

É comum resumir o SFI como simplesmente o sistema utilizado para financiar imóveis acima do limite do SFH.

Essa explicação é incompleta.

O SFI é um sistema mais amplo de financiamento imobiliário, criado pela Lei nº 9.514/1997.

Imóveis acima do teto vigente do SFH são um exemplo importante de operações que podem ser enquadradas no SFI, mas não são sua única finalidade.

O enquadramento dependerá:

• da finalidade do crédito;
• do tipo de imóvel;
• da fonte de recursos;
• das características do financiamento;
• das políticas da instituição financeira.

Por que fazer uma Due Diligence antes de contratar?

Um imóvel de alto valor exige uma análise proporcional ao tamanho do investimento.

O fato de uma instituição financeira aprovar o imóvel para servir como garantia não elimina todos os riscos particulares do comprador.

Antes da assinatura, uma Due Diligence pode verificar questões como:

• cadeia dominial;
• matrícula;
• gravames;
• processos;
• situação do vendedor;
• regularidade construtiva;
• situação tributária;
• condomínio;
• ocupação;
• locação;
• restrições urbanísticas;
• procurações;
• inventários;
• indisponibilidades;
• contratos anteriores;
• divergências de área.

Em negócios milionários, descobrir uma irregularidade depois do pagamento pode gerar consequências patrimoniais significativas.

SFI exige planejamento

O financiamento permite transformar um projeto de aquisição em realidade, mas cria uma obrigação financeira que poderá permanecer durante muitos anos.

Antes de contratar, é importante compreender três pontos:

Quanto estou financiando?

Quanto essa operação custará ao final?

Qual garantia estou entregando ao credor?

No SFI, a flexibilidade financeira deve caminhar junto com análise documental, avaliação imobiliária, Due Diligence e planejamento patrimonial.

Antes de financiar, analise.

Antes de assinar, compreenda.

Antes de comprar, faça Due Diligence.

Uma operação imobiliária segura começa antes da assinatura do contrato.

JAMESSON GESTOR IMOBILIÁRIO - 21/09/26.